Техническая инвентаризация недвижимости: особенности, виды и требования к проведению. Техническая инвентаризация Перечень полного комплекса работ по технической инвентаризации

Документы технического учета

Под техническим учетом недвижимости понимается подробное описание технических характеристик объекта и его индивидуализация. В результате комплекса мер технического учета объект может быть однозначно выделен среди других аналогичных объектов. Процесс технического учета включает в себя присвоение объекту кадастрового номера.

Учет недвижимости осуществляется путем проведения инвентаризации, которая включает в себя:

• Установление границ объекта. У каждого объекта недвижимости определяются физические границы, которые могут быть отражены путем переноса границ на бумажный носитель, а также правовые границы, позволяющие отделить его от смежных объектов;
• Установление местонахождения объекта, которое включает в себя его адрес и схему расположения на местности либо в составе другого объекта;
• Описание основных и вспомогательных характеристик объекта. Заключается в исчерпывающем изложении технических и качественных признаков объекта (материал постройки, этажность и т.д.);
• Указание кадастровой стоимости объекта.

В ходе технического учета органы инвентаризации оформляют персональное инвентарное дело на каждый объект учета, а также осуществляют подготовку следующих документов:

• Планы инвентаризуемых объектов (для многоэтажных зданий и строений предусмотрено создание поэтажных планов объекта);
• Технический и кадастровые паспорта объекта. Данный документ является основанием для постановки объекта на кадастровый учет;
• Технические планы на новые объекты капитального строительства, жилые и нежилые имущественные комплексы;
• Акты обследования зданий и сооружений (составляется в случае установления факта прекращения существования объекта недвижимости).

Каждый документ, составленный в ходе инвентаризации, находит свое отражение в инвентарном деле в виде оригинала или копии. Хранение инвентарных дел осуществляется в архивном фонде, который является часть государственного архива Российской Федерации.

По итогам проведения инвентаризации субъект получает на руки кадастровый паспорт на объект, технический паспорт, выписку из реестра объектов, справку об основных технических характеристиках.

Кто осуществляет технический учет?

Субъектами технического учета являются обладатели прав на существующие или вновь созданные объекты капитального строительства. Для обращения в органы технического учета заявитель должен подтвердить свои полномочия по отношению к инвентаризируемому объекту - представить документы, подтверждающее наличие у него вещного права на данный объект.

В случае первичной инвентаризации нового объекта заявитель предоставляет проектную и разрешительную документацию, согласованную в установленном порядке.

Органами, осуществляющими кадастровый учет, являются Бюро технической инвентаризации, аккредитованные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Органы БТИ создаются как в форме унитарных предприятий, так и в форме частных организаций (ООО).

Сеть Бюро технической инвентаризации в настоящее время не входит в систему государственных и муниципальных органов, является самостоятельным субъектом правоотношений и выступает в роли независимого исполнителя работ на рынке технической инвентаризации.

Правила проведения технического учета

Порядок проведения и правила технического учета определен Постановлением Правительства РФ от 04 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

У каждого Бюро технической инвентаризации есть собственный сайт, на котором содержится вся необходимая нормативная документация в отношении проводимых мероприятий по техническому учету с указанием конкретных видов и стоимости работ.

Базовая стоимость выполнения работ по техническому учету определяется исполнительными органами субъектов Российской Федерации, однако каждое Бюро технической инвентаризации может самостоятельно устанавливать тарифы на свои услуги. Таким образом, стоимость работ различается в зависимости от региона, где находится объект недвижимости, а также от объема работ и срочности их выполнения.

Периодичность проведения технического учета

Законодательство предусматривает периодичность действий по инвентаризации - не реже одного раза в пять лет. Проведенная первичная инвентаризация подразумевает выдачу нового технического паспорта на объект, а вторая и последующие - внесение изменений в паспорт. Также после очередной инвентаризации изменения вносятся и в инвентарное дело.

На практике внеплановая инвентаризация проводится при изменении характеристик объекта (изменение площади, перепланировка, реконструкция).

Факт осуществления технического учета имеет важное значение для осуществления сделок с недвижимостью. Без постановки объекта на учет и выдачи кадастрового паспорта невозможно совершить ни одно юридически значимое действие с недвижимостью.

Также в ходе технического учета рассчитывается инвентарная стоимость объекта, которая имеет значение для целей налогового и бухгалтерского учета.

Учет любых изменений в характеристиках объекта, возникающих в ходе перепланировок, реконструкции, капитального ремонта также проводится в ходе технической инвентаризации.

Слово "инвентаризация" имеет латинские корни. В переводе оно означает "опись имеющегося имущества". Порядок технической инвентаризации объектов недвижимости предполагает их выявление в натуре и оформление по установленным правилам. Данная процедура может выполняться в отношении имущества, находящегося в частной, муниципальной либо государственной собственности. Рассмотрим далее основы технической инвентаризации объектов недвижимости.

Общие сведения

Все объекты нежилого и жилого фонда подлежат обязательной инвентаризации и учету. Они должны быть включены в соответствующие госреестры. Государственная техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости направлены на установление их принадлежности. Они предполагают совершение систематизированных действий по сбору, обобщению, хранению сведений о состоянии, составе, стоимости имущества и его правообладателе. Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости относится к компетенции специализированных учреждений или унитарных предприятий. В описи в качестве единицы используется отдельно расположенное основное здание, домовладение. Основу текущей техинвентаризации составляют данные обследования сооружений и сплошного обхода.

Классификация

Существуют следующие виды технической инвентаризации объектов недвижимости:

1. Внеплановая.
2. Плановая.
3. Первичная.

Последняя осуществляется в отношении всех сооружений, опись по которым ранее не была проведена. По результатам процедуры на каждый объект оформляется техпаспорт. Его форма и состав сведений, присутствующих в нем, определяются Минэкономразвития и торговли.

Важный момент

Техпаспорт выступает в качестве документальной основы для ведения Единого госреестра. При этом он не является правоустанавливающей бумагой. Для получения свидетельства, подтверждающего возникновение, прекращение, переход либо ограничение права на имущество, необходимо обратиться в уполномоченный орган – Регистрационную службу.

Специфика

По результатам первичных мероприятий каждому сооружению/домовладению присваивается номер. Такая техническая инвентаризация объектов недвижимости выполняется при:

1. Изменении качественных характеристик. Это может быть перепланировка, реконструкция, снос, переоборудование, возведение и проч.
2. Заключении сделок, подлежащих госрегистрации.

Плановая техническая инвентаризация объектов недвижимости выполняется при наличии изменений, появившихся после первичной процедуры, для отражения их в документации. Она осуществляется не реже 1 раза в 5 лет. Техническая инвентаризация объектов недвижимости, а также выдача соответствующих документов производится юрлицам и гражданам за плату. Она не является госпошлиной. Таковыми являются, например, таможенные сборы за таможенное оформление. Это оплата непосредственных услуг кадастровых инженеров. Однако ее размер и правила взимания определяются в законодательстве.

Организация технической инвентаризации объектов недвижимости

Процедура предполагает выезд специалистов (кадастровых инженеров) по адресу расположения имущества. На месте выполняется обследование и производятся обмеры. Инструкция по технической инвентаризации объектов недвижимости предусматривает осмотр всех конструктивных элементов сооружения/помещения. В здании, например, обследуются подвалы, шахты лифтов, чердаки, помещения. Осмотру подлежат и технические этажи. В процессе мероприятий устанавливается точная площадь всех помещений. В качестве объектов инвентаризации могут также выступать дороги. На них также составляются паспорта, а сведения о них включаются в Единый госреестр.

Нормативная база

В целях формирования единых принципов учета объектов были приняты соответствующие законы и методические рекомендации. К ключевым нормативным актам следует отнести:

1. ФЗ №122, регламентирующий правила регистрации имущества и сделок с ним.
2. Положение о госучете жилфонда РФ. Оно утверждено правительственным постановлением №1301 от 13.10.1997 г.
3. Правила ведения ЕГР.

Непосредственные мероприятия, касающиеся обследования сооружений/помещений, определяет инструкция по технической инвентаризации объектов недвижимости.

Правила формирования ЕГР

В соответствии со сведениями, полученными после проведения технической инвентаризации, составляется Единый госреестр. Он ведется на электронных и бумажных носителях. В случае наличия расхождений между данными используются сведения, присутствующие в бумагах. Для каждого объекта составляется учетная техническая документация. Она группируется в дело. Подлинники документов, хранящиеся в архивах, не предоставляются, если иное не предусмотрено в законодательстве. В Единый госреестр заносятся сведения о наличии, местоположении, назначении, фактическом использовании, состоянии, составе и стоимости объекта на конкретную дату (последней проверки).

Государственный технический учет

Он обязателен для жилых и специализированных домов (общежитий, гостиниц, приютов, интернатов и проч.), квартир, служебных и прочих (нежилых в том числе) помещений, находящихся в иных строениях, вне зависимости от формы их собственности. Он предполагает оперативные, статистические и бухгалтерские процедуры. Основу учета формируют технические мероприятия. Они выполняются вне зависимости от принадлежности сооружений/помещений, по единой для всей территории РФ системе. Техучет включает в себя техническую инвентаризацию и регистрацию документации об обязанностях владельцев (арендаторов, пользователей) по содержанию объектов.

БТИ

Учет недвижимых объектов возлагается на специализированные структуры (муниципальные/государственные). В качестве одного из таких органов выступает БТИ. Это обособленное подразделение управления по учету, инвентаризации и оценке недвижимости. БТИ реализует соответствующие функции в пределах конкретных административно-территориальных единиц. В своей деятельности Бюро техинвентаризации руководствуется конституционными положениями, отраслевыми нормативными актами и методическими указаниями. БТИ выполняет свою работу во взаимодействии с госорганами и структурами местной власти:

1. Учреждениями, уполномоченными осуществлять регистрацию имущества и сделок с ним.
2. Комитетами по землеустройству и земельным ресурсам.
3. Органами ЖКХ.
4. Судами, нотариальными конторами, банками.
5. Органами градостроительства и архитектуры.
6. Страховыми и пожарными службами.

БТИ в соответствии с техническим учетом недвижимых объектов составляет и предоставляет формы статистического наблюдения в территориальные органы госстатистики в сроки и по правилам, установленным Госкомстатом при согласовании с Госстроем РФ.

Ключевые задачи

Технический учет и инвентаризация направлены на:

1. Обеспечение объективной и полной информацией госорганов, осуществляющих надзор в сфере градостроительной деятельности.
2. Создание обобщенной базы данных о соответствующих объектах и их распределении по территории. Реализация данной задачи направлена на совершенствование планирования местности.
3. Обеспечение достоверности и полноты информации о налоговой базе.
4. Сбор и предоставление данных об объектах для ведения статистического учета.
5. Информационное обеспечение работы системы госрегистрации.

Функции БТИ

Бюро осуществляет:

1. Техническую инвентаризацию с последующей паспортизацией жилфонда и прочих недвижимых объектов.
2. Контроль состояния помещений и сооружений.
3. Оценку, переоценку объектов (для целей налогообложения в том числе).
4. Консультационное и информационное обслуживание.
5. Прочую деятельность, касающуюся технического учета недвижимых объектов.

Дополнительно

В качестве результата техинвентаризации выступает технический паспорт. Он составляется на каждое строение/помещение, подвергающееся обследованию. В нем фиксируется наличие осмотренного объекта, его фактическое расположение, владелец, стоимость, технические характеристики, состав, границы, состояние, кадастровый, реестровый и инвентарный номера. Кроме этого, в паспорт проставляется отметка о включении сведений в ЕГР. На каждый объект должно быть открыто дело под соответствующим номером. Оно представляет собой техпаспорт с приложенными к нему документами, которые составляются по результатам обследования. По мере выполнения проверок дело пополняется соответствующими актами. Вся документация по объекту передается на хранение в архив БТИ. Субъекту права на руки выдается копия паспорта, заверенная печатью Бюро и подписью его руководителя.

Историческая справка

БТИ начало свое существование после принятия постановления, регламентирующего инвентаризацию имущества Советов. В 1930 г. был утвержден другой документ, по которому описи подлежал жилфонд госбюджетных структур, кооперативных объединений и частных лиц. По данным документам техническая инвентаризация объектов недвижимости была направлена на:

1. Получение информации для составления балансов народно-хозяйственного комплекса.
2. Обеспечение оценочных показателей для правильного воспроизводства имеющихся основных фондов посредством амортизационных накоплений.
3. Использование оценок и данных инвентаризации строений и земель.

Издание специальных нормативных актов позволило распространить деятельность БТИ на все города, курортные, дачные и рабочие поселки, сформировать финансовую базу, обеспечить применение единых методов. В качестве основного недостатка оценочных данных, полученных в то время, следует назвать отсутствие системы цен и норм. Налоговые и страховые органы в отдельных областях проводили операции на разной рыночной основе. Оценочная стоимость сооружений зачастую сильно занижалась. Это, в свою очередь, уменьшало страховые выплаты и компенсации за ущерб, причиненный стихийными бедствиями.

Соответственно, в госбюджет поступали меньшие суммы налогов. В балансах домоуправлений занижались амортизационные начисления и объем средств, выделяемых на выполнение капремонта. В результате в 1939 г. было издано новое постановление, предусматривавшее генеральную переоценку сооружений на всей территории страны. Это позволило привести данные разных населенных пунктов к единым нормам и ценам. Впоследствии изменения в систему инвентаризации вносились в послевоенное время. В рамках этой работы была восстановлена и расширена деятельность БТИ. В 1960-1972 гг. была проведена новая переоценка с определением износа существовавших основных фондов государства. Завершающим этапом становления системы инвентаризации считается 1982 г. Тогда была выполнена полная переоценка жилфонда, земных зон, коммуникаций для целей госстрахования.

Техническая инвентаризация – это унифицированная процедура проведения обмеров объектов недвижимости при составлении технического паспорта. Обычно измеряются и анализируются основные характеристики объекта: общая площадь, площадь застройки, строительный объём, протяжённость, глубина залегания.

В каких случаях проводится

Причинами осуществления технической инвентаризации могут являться:

1. Желание собственника получить актуальные технические сведения об объекте недвижимости либо проверить его на соответствие уже имеющимся документам.
2. Газификация объектов.
3. Требование госорганов для выдачи лицензии для осуществления определённых видов деятельности.
4. Подготовка пакета документов для согласования перепланировки объекта недвижимости также требует проведения технической инвентаризации.
5. Проверка контролирующих структур.
6. Определение фактических технических параметров (площадь, объём, протяжённость и др.) для дальнейшего введения объекта недвижимости в эксплуатацию после ремонта, реконструкции или строительства.

Указанные случаи являются основанием для привлечения специалистов-инвентаризаторов.

Предметом технической инвентаризации могут быть:

• сооружения;
• коммуникации;
• площадки;
• здания;
• помещения;
• строения;
• недостроенные объекты недвижимости и др.

От вида объекта зависит список документов по результатам обмеров. В него могут входить:

а) технический паспорт;
б) справка с технико-экономическими показателями;
в) поэтажный план, экспликация и др.

Стоит отметить, что техническую инвентаризацию могут проводить инженеры с надлежащей квалификацией и с опытом выполнения измерений в этой сфере, так как такая работа подразумевает использование специальных высокоточных приборов (тахеометров и лазерных дальномеров).

Цены на техническую инвентаризацию недвижимости в Москве:

*Стоимость указана для объектов, расположенных в г. Москве. К стоимости объектов, расположенных более 50 км от МКАД, дополнительно добавляется 5 000 руб. за каждые 50 км. Окончательная стоимость работ рассчитывается после изучения предоставленной документации и составления сметы.

**Окончательный срок исполнения рассчитывается в зависимости от наличия необходимой документации и условий производства работ.

Как мы работаем:

Вопрос: Что из себя представляет техническая инвентаризация?

Ответ: Данные работы представляют из себя обследование и натурный обмер объектов недвижимости с целью определения их габаритов и технических характеристик, таких как общая площадь, площадь застройки, строительный объём, а также в процессе проведения технической инвентаризации производится оценка технического состояния конструктивных элементов зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства.

Вопрос: Что мы получаем в результате проведения технической инвентаризации?

Ответ: В результате проведения технической инвентаризации мы получаем технический паспорт, технический отчёт или техническое описание на объект недвижимого имущества, в котором приведены основные сведения и технические характеристики объекта: год ввода в эксплуатацию, площадь, объём и др.

Вопрос: Как часто необходимо проводить техническую инвентаризацию?

Ответ: В настоящее время целесообразно проводить техническую инвентаризацию не менее, чем раз в 5 лет.

Вопрос: Кто уполномочен на проведение обмерных работ (техническую инвентаризацию)?

Ответ: Проводить обмерные работы или техническую инвентаризацию для целей получения документов: технического паспорта или технического описания, предоставляемого в банк, газовую службу, администрацию, службу по лицензированию алкогольного рынка и т.д., в настоящее время, уполномочен квалифицированный кадастровый инженер.

Вопрос: Что требуется для проведения технической инвентаризации?

Ответ: Для проведения технической инвентаризации требуются: исходные технические и правоустанавливающие документы, а также доступ на объект.

Процедура проведения

Техническая инвентаризация выполняется в несколько этапов:

1. Сбор исходной документации. Список необходимых документов зависит от типа технической инвентаризации. При первичной инвентаризации требуется проектная документация, кадастровые паспорта.
2. Обмер объекта инженером-инвентаризатором. Используя (при наличии) исполнительные чертежи, а для исключения ошибок и неточностей самостоятельно подготовленные схематичные планы - абрисы, инженер осуществляет обмеры объекта по правилам технической инвентаризации.
3. Изготовление документов. Составляется технический паспорт объекта, а также другие сопутствующие документы. Конкретный состав пакета документов зависит от типа объекта недвижимости.

Виды технической инвентаризации

Техническая инвентаризация может быть следующих видов:

1. Первичная. Проводится при реконструкции или строительстве объекта недвижимости. Характеристики объекта вносятся в технический паспорт, являющийся результатом выполненных работ. В ходе первичной технической инвентаризации дополнительно подготавливается справка ТЭП, необходимая при получении разрешения на введение объекта в эксплуатацию.
2. Плановая. Такие работы проводятся с определённой периодичностью. Обычно плановая техническая инвентаризация выполняется 1 раз в 5 лет. Не позднее этого срока контролирующие органы, которые отвечают за выдачу и продление лицензий, высылают требование предоставить технический паспорт объекта.
3. Внеплановая. Всегда проводится при произведённых изменениях объекта недвижимости, чаще всего это перепланировка объекта.

Кто выполняет

Ранее данный вид работ подлежал аккредитации, которая в настоящий момент отменена.

Наименование организаций, имеющих право проводить техническую инвентаризацию:

1. Бюро технической инвентаризации (БТИ). До 2013 года имело монополию на проведение работ по инвентаризации. Отличием данного бюро является низкая ориентированность на клиента, длительный срок выполнения работ и их невысокое качество.
2. С 2013 года появилась альтернатива в виде возможности обращения в компании, которые дорожат репутацией и ценят клиентов. Принцип работы таких организаций схож с БТИ, однако для клиентов создаются максимально комфортные условия.

Так, наши инженеры готовы подробно объяснить принципы проведения технической инвентаризации, обсудить условия договора и скорректировать их согласно пожеланиям конкретного заказчика. Помимо этого, мы оказываем услуги по сопровождению получения документов в БТИ / АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Техническая инвентаризация объектов недвижимости - это комплекс работ проводимых на объекте, таких как проведение обмеров помещения, определение внешних контуров здания, определение перечня материалов используемых для строительства, оценка конструкции здания (несущих и ненесущих стен) и т.д.

Техническая инвентаризация бывает двух видов:

Первичная.

Проводиться в следующих случаях:

• При сдачи объекта в эксплуатацию
• Для постановки объекта на технический и кадастровый учет
• Для проведения коммуникаций

Вторичная. Срок определенный законодательством РФ для проведения технической инвентаризации объектов недвижимости - 5 лет.

Проводиться:

• При планировании или уже фактической проведенной перепланировки
• Для ипотечных сделок, по требованию банка
• Для заключения договора аренды
• Для проверки соответствия данных

По результатам технической инвентаризации выдаются следующие виды документов:

1. Технический паспорт
2. Техническое описание
3. Поэтажный план и экспликация

Стоимость услуг

*Площади округляться до 100 метров в сторону увеличения

*объекты площадью свыше указанной рассчитываются индивидуально.

Расчет стоимости работ производиться индивидуально после изучения предоставленных документов.

Технический паспорт (описание) объекта

В ходе проведения работ по технической инвентаризации удается определить индивидуальные параметры объекта, на основе которых впоследствии составляется технический паспорт (описание) объекта недвижимости. Данный документ состоит из графической и технической части и содержит следующие данные об объекте:

1. Площадь объекта
2. Назначение
3. Этажность
4. Кадастровый номер
5. Описание состава и материала стен и перекрытий
6. Поэтажный план
7. Экспликация
8. Наличие коммуникаций

Технический паспорт (описание) необходим для:

• Подготовки договора аренды;
• Уточнения рыночной стоимости;
• Получения кредитов;
• Оформления страховки;
• Вступления в наследство;
• Подготовки экспертных заключений;
• Оформления перепланировок;
• Узаконения нелегальных построек;
• Разрешения судебных споров;
• Перевода недвижимости.

Именно этим документом полностью подтверждается факт создания недвижимости и его соответствие существующим нормам.

Поэтажный план и экспликация объекта

Являются составными частям технического паспорта (описания), но так же могут быть представлены как отдельно действующие документы.

Экспликация и поэтажный план просто необходимы для перевода права владения, выкупа, продажи, дарения недвижимости, что не только упрощает процесс сделки, но и позволяет определить наилучшую их оценку. Качественно выполненный документ исключает все возможные риски при проведении любой сделки с недвижимым имуществом.

Компании БТИ осуществляет услуги по проведению технической инвентаризации по объектам недвижимости любой сложности.

Мы работаем на результат и качество, а доступная ценовая политика еще раз доказывает нашу самодостаточность и готовность выполнять любые кадастровые услуги.