Виды договора ренты. Общие понятия и характеристики договора ренты: положительные и отрицательные стороны, подводные камни Договор ренты гп

В настоящее время в РФ регулирование нормативно-правовой направленности относительно договора ренты реализуется общими, а отдельные варианты соглашения — специальными нормами, закреплёнными в действующем Гражданском кодексе. Важно отметить, что в соответствии с названным договором допускается установление обязанности по осуществлению рентных платежей бессрочным образом или на срок жизни получателя. Следует иметь в виду, что пожизненные выплаты могут быть установлены на условиях содержания физического лица с иждивением. Целесообразным будет подробнее рассмотреть договор ренты (понятие, элементы, содержание, виды). А также проанализируем ситуации, возникающие касательно представленной темы в обществе сегодня.

Сущность и значение договора ренты

При изучении понятия и видов договора ренты нужно четко понимать сущность и значение данной категории. Следует иметь в виду, что в историческом плане договор ренты - схема, позволявшая вплоть до начала двадцатого века решать посредством инструментов гражданского права определенные проблемы, которые относились к еще не существующему (первоочередно - пенсионному) обеспечению. На сегодняшний день рассматриваемая категория сохраняет собственное значение в качестве альтернативного и дополнительного источника получения денежных средств, первоначально на содержание граждан. При ознакомлении с понятием, видами, содержанием договора ренты важно в полной мере раскрыть субъектов категории, информация о которых полноценным образом представлена в следующей главе.

Субъекты и форма договора ренты

В настоящее время получателями рентных платежей считаются лишь граждане. Исключение в данном случае составляют получатели постоянной ренты. Ими могут быть объединения некоммерческого типа при условии отсутствия противоречий в отношении действующего законодательства и целей деятельности самой структуры. Необходимо знать, что сегодня ограничений в плане субъектного состава плательщиков определенной суммы денег в качестве рентного платежа не установлено.

Рассматривая , важно помнить, что пожизненные выплаты может устанавливаться в пользу некоторого числа граждан. При подобных обстоятельствах их доли в отношении права, связанного с получением ренты, по умолчанию считаются равными. Если один из получателей умирает, доля его переходит к получателям, которые его пережили. Необходимо знать, что плательщиками могут выступать как юридические, так и физические лица.

Целесообразным будет также разобраться с характеризующей понятие и договора ренты . Важно иметь в виду, что всякий договор представленного типа подлежит удостоверению нотариальными органами. Помимо этого, соглашение, которое предусматривает отчуждение недвижимости под выплату рентного платежа, необходимо зарегистрировать в соответствующих государственных структурах.

Характеристика категории

Прежде чем рассматривать виды договора ренты в гражданском праве , целесообразным будет указать наиболее важные характеристики, относящиеся к данной категории. Среди них важно выделить следующие пункты:

• Договор является реальным (консенсуальным, то есть когда передача имущественных комплексов реализуется за определенную плату).
• Соглашение носит односторонне-обязывающий характер.
• Считается возмездным.
• Договор является алеаторным (рисковым), то есть каждая из его сторон, так или иначе, несет риск, связанный с получением встречного удовлетворения меньшего объема по сравнению с тем, который предоставлен.

Обеспечение выплаты ренты

Рассматривая , важно отметить, что в соответствии с этим документом получатель передает имущественные комплексы в собственность так же, как в случае купли-продажи; определенные суммы платежей при этом выплачиваются периодическим образом. Иногда выплата осуществляется на протяжении неопределенного временного периода (именуется такая ситуация постоянной рентой), что, несомненно, выгодно для плательщика. Необходимо дополнить, что получатель сохраняет за собой конкретные права на обеспечение выплаты рентного платежа (предмет договора), хоть право собственности, так или иначе, переходит к плательщику. В процессе рассмотрения понятия, элементов, видов договора ренты важно знать, что обеспечение выплаты заключается в следующем:

• В отношении недвижимости, которая служит предметом соглашения, получатель приобретает в обеспечение обязательства право залога на соответствующие имущественные комплексы.
• В плане движимого имущества (куда целесообразно отнести и денежные средства), которое служит предметом договора, значительным условием данного соглашения является фактор, устанавливающий обязанность со стороны плательщика по предоставлению обеспечения исполнения актуальных обязательств или по страховке в пользу получателя риска ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение существующих обязательств вовсе. В случае невыполнения со стороны плательщика представленных обязанностей, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий, связанных с обстоятельствами, за которые не отвечает получатель, последний наделен абсолютным правом расторжения договора и требования возмещения убытков, которые были вызваны этим расторжением. Следует дополнить, что приведенные в пункте сведения регламентированы ст. 587 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Условия ренты

Существующие на сегодняшний день виды и особенности договора ренты предполагают наличие существенных условий данного соглашения. Среди них целесообразным будет отметить форму, размер и предмет рентного платежа. Тогда, когда предметом договора выступает движимое имущество, весомым условием служит методика обеспечения исполнения актуальных обязательств, связанных с выплатой рентного платежа. Важно знать, что предметом соглашения может быть абсолютно любое имущество индивидуально-определенного значения. Однако в соответствии с договором пожизненного содержания, заключенного с иждивенцем, речь может идти исключительно о недвижимости. Следует иметь в виду, что в качестве рентного платежа могут выступать не только денежные средства, но и услуги, работы, права на итоги деятельности интеллектуального характера и так далее.

Виды договора ренты и их правовая характеристика

Для начала необходимо отметить, что на сегодняшний день существует три разновидности рассматриваемой категории. Так, в первую очередь целесообразным будет изучить особенности и характеристики соглашения, носящего постоянный характер. В процессе ознакомления с договором ренты и его видами важно понять, что договор постоянной ренты определяется бессрочной направленностью. Необходимо знать, что прекращение представленного соглашения является возможным посредством выкупа имущественных комплексов или иных предметов договора в соответствии с инициативой получателя или плательщика. Интересно то, что отказ плательщика от дальнейших выплат путем выкупа имущества считается действительным только при условии заявления в письменном виде не позже чем за три календарных месяца до прекращения выплат рентных платежей или за более продолжительный временной период, который предусмотрен в договоре постоянной ренты. При этом обязательства, связанные с выплатой рентных платежей, ни при каких обстоятельствах не могут быть прекращены до получения получателем полной суммы выкупа, если другой порядок выкупа не предусматривается актуальным документом.

Необходимо иметь в виду, что соглашение может предполагать исключение осуществления права на выкуп постоянной ренты при жизни получателя или на протяжении другого периода, не превышающего 30 лет с того момента, как был заключен договор. Представленные сведения полноценным образом регламентированы в ст. 592 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Требование выкупа

При рассмотрении понятия, характеристики и видов договора ренты выяснилось, что при постоянном соглашении получатель ренты наделен абсолютным правом требования выкупа со стороны плательщика в следующих случаях:

• Плательщиком ренты просрочена ее выплата на срок, превышающий двенадцать месяцев, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа.
• Плательщиком нарушены собственные обязательства, связанные с обеспечением выплаты ренты.
• Плательщика признали неплатежеспособным. Появились другие обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют, что рента не будет выплачиваться со стороны плательщика в сроки или в размере, который установлен действующим договором.
• Недвижимость, переданная под выплату ренты, поступила в собственность общего типа или была разделена между некоторым числом лиц.
• Актуальность иных случаев, предусмотренных договором в соответствии со ст. 593 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.

Характеристики постоянного договора

Договор ренты и его вид , характеризующий постоянное действие, предполагает наличие определенных характеристик, среди которых целесообразным будет отметить следующие пункты:

• Особый состав в субъективном плане. Иными словами, получателями постоянной ренты считаются лишь физические лица (граждане), а также организации некоммерческого типа.
• Наличие возможности передачи прав, свойственных получателю ренты, в результате реорганизации или по наследству. Это может запрещаться договором или действующим на территории Российской Федерации законодательством.
• Наличие существенного условия (наряду с предметом), которым выступает размер рентных платежей. Важно дополнить, что они могут выплачиваться не только в форме определенной суммы денежных средств, но и в иных формах. Размер платежей имеет свойство увеличиваться пропорционально повышению минимального размера актуальной оплаты труда. Представленная информация в полной мере регламентирована ст. 590 действующего сегодня Гражданского кодекса.
• Наличие конкретных сроков. Необходимо знать, что выплаты постоянной ренты производятся по окончании каждого квартала, если иные обстоятельства не предусматриваются договором постоянного типа. Представленные сведения регламентированы ст. 591 действующего на территории

Пожизненная рента

В данной статье целесообразным будет рассмотреть характеристики вида договора пожизненной ренты . Так, особенности представленного соглашения в настоящее время состоят в следующем:

• Срочная направленность действия договора пожизненной ренты, которая ограничивается периодом жизни, свойственным ее получателю.
• Возможность выплаты ренты исключительно в денежной форме. Необходимо дополнить, что размер данной суммы не может быть меньше одной минимальной оплаты труда. Представленная информация регламентирована ст. 597 действующего на территории Российской Федерации Гражданского кодекса.
• При рассмотрении договора ренты и его вида, который характеризуется пожизненным значением, важно отметить наличие определенных сроков. Так, в данном случае рента выплачивается по окончании каждого месяца в соответствии с календарем, если иные обстоятельства не предусматриваются договором. Изложенные сведения в полной мере регламентированы ст. 598 действующего в настоящее время Гражданского кодекса.
• Наличие риска случайной гибели имущественных комплексов. Необходимо знать, что данный риск несет плательщик ренты. Кроме того, случайная гибель имущества ни при каких обстоятельствах не освобождает его от существующих обязательств.

Договор пожизненного содержания

Как выяснилось, видами договора ренты являются следующие пункты:

• Постоянная рента.
• Пожизненная рента.

В последней главе целесообразным будет полноценно рассмотреть актуальные особенности и характеристики договора пожизненного содержания, который заключается с иждивенцем. Следует иметь в виду, что в соответствии с представленной разновидностью договора получателем ренты является физическое лицо, которое передает принадлежащую ему жилую квартиру, дом, участок земли или другое недвижимое имущество в собственность плательщика определенной суммы. Важно дополнить, что последний, так или иначе, обязуется реализовывать пожизненное содержание иждивенца (гражданина или третьего лица, указанного в рассматриваемом договоре). Представленная информация регламентирована п. 1 ст. 601 действующего на территории России Гражданского кодекса. Следует иметь в виду, что договор пожизненного содержания считается разновидностью договора пожизненного типа ренты.

Необходимо знать, что предметом рассматриваемого соглашения может являться исключительно недвижимость. Платежи, носящие рентный характер, осуществляются, как правило, в форме обеспечения существующих потребностей получателя в уходе, питании, жилище, одежде и так далее. Важно иметь в виду, что минимальным размером рентных платежей в данном случае является сумма, равнозначная двум минимальным оплатам труда. Кстати, представленные обстоятельства предполагают, что плательщик наделен абсолютным правом отчуждения имущества лишь с предварительного согласия получателя. Обязательство по пожизненному содержанию прекращается сразу же после смерти получателя ренты. При весомом нарушении плательщиком собственных обязательств получатель вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение пожизненного содержания или выплаты ему выкупной цены. Следует подчеркнуть, что плательщик не вправе требовать компенсировать расходы, понесенные по причине содержания получателя.

Договор ренты имеет место, когда одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Условия, реквизиты и иная информация, подлежащие включению в договор ренты:

• наименование и номер договора;
• дата и место заключения договора;
• реквизиты сторон (представителей сторон);
• предмет договора (точное определение передаваемого имущества);
• размер рентной платы;
• сроки исполнения сторонами обязательств;
• порядок перехода права собственности;
• распределение рисков между сторонами;
• гарантийные обязательства;
• страхование предмета договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• освобождение сторон от ответственности;
• действия сторон и последствия при наступлении форс-мажора;
• порядок разрешения споров сторон;
• условия расторжения договора;
• информация о приложениях к договору и др.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Существенными условиями договора ренты являются:

• предмет договора – имущество, подлежащее передаче в собственность;
• рентная плата;
• обеспечение выплаты ренты.

Дополнительными условиями договора ренты являются:

• условие о возмездном или безвозмездном отчуждении имущества под выплату ренты (порядок приема-передачи имущества по договору ренты);
• момент перехода права собственности;
• и другие дополнительные условия, в зависимости от вида договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

• получатель ренты – физические лица (в случае, если передается имущество в постоянную ренту, получателями могут быть также некоммерческие организации);
• плательщик ренты – правосубъектные физические и юридические лица.

Виды договора ренты:

• постоянная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту бессрочно;
• пожизненная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением – предусматривает обязанность выплачивать ренту на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты) или бесплатно (в этом случае к отношениям сторон применяются правила одоговоре дарения постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты).

Договор ренты предполагается реальным (т.е. плательщик ренты становится собственником передаваемого по договору ренты имущества при заключении договора), если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

К числу существенных условий договора ренты отно­сится прежде всего предмет договора. Законодателем он определен весьма обобщенно: в п. 1 ст. 583 ГК РФ указано, что получатель ренты передает в собственность платель­щику ренты имущество. Точно назван лишь предмет дого­вора ренты с условием пожизненного содержания с ижди­вением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Сложность предмета договора, который включает в себя как действия обязанных сторон, в том числе по пере­даче и принятию имущества, так и само имущество, объе­диняет договор ренты с договором аренды. Однако это со­вершенно разные договорные институты, и не следует их объединять.

К предмету договора относят также и саму ренту - в денежной и натуральной форме, что касается денежной ренты, то в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ необходима ее «определенность». В то же время ст. 590 ГК РФ, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента выплачивается в размере, определенном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенными условиями для такого до­говора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу су­щественных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и другом случае) она исчисля­ется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.

В связи с тем, что понятие «имущество» является со­бирательным, необходимо правильно определять его со­держание применительно к конкретным правоотношени­ям. Часто под имуществом подразумевают лишь вещь или определенную совокупность вещей. Например, согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое иму­щество из чужого незаконного владения. В данном случае имеется в виду конкретная вещь или вещи, владение ко­торыми утрачено собственником и которое он вправе ис­требовать от лица, незаконно удерживающего их. В ином значении употребляется термин «имущество», когда под ним понимается объединение, имеющее денежную оценку как вещей, так и имущественных прав. Так, в ст. 213 ГК РФ указано, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество.

В этих и других случаях право на имущество распро­страняется не только на вещи, но и на причитающиеся до­ходы и иные права.

Известно и третье значение термина «имущество». Под наследственным имуществом понимаются все имуще­ственные права (активы) и обязательства (пассивы) насле­додателя, которые переходят к наследникам.

Несколько иначе рассматривает имущество Г.Ф.Шершеневич. Под имуществом он понимает сово­купность имущественных, то есть подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится из­вестное лицо, - чисто личные отношения сюда не входят. Следовательно, содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны: а) в совокупно­сти вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещественных прав; б) в совокупности прав на чужие действия; а с другой стороны: а) в совокупности ве­щей, принадлежащих другим лицам, но временно находя­щихся в его обладании; б) в совокупности обязательств, ле­жащих на нем. Сумма отношений первого рода составляет актив имущества, сумма отношений второго рода - пассив имущества.

По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК РФ получатель рен­ты передает плательщику ренты имущество в собствен­ность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предме­том договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей приро­де не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно - пред­метом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Вместе с тем следует иметь в виду, что при условии от­сутствия в законодательстве императивных предписаний о том, что получатель ренты отчуждает плательщику ренты имущество в собственность, нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности переда­чи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнения работ и оказа­ния услуг с этой же целью. В качестве примера можно при­вести норму из гражданского законодательства Японии, которое предусматривает возможность выплаты ренты в форме пожизненного содержания гражданину, прорабо­тавшему длительное время в пользу плательщика.

Законодательством Венгрии предусмотрен вид дого­вора наследования, по которому наследодатель обязуется назначить договаривающуюся с ним сторону своим на­следником за предоставление содержания или внесение пожизненных периодических платежей. Использование такой схемы договора в России проблематично, поскольку ст. 583 ГК РФ, определяющая понятие ренты, говорит о пе­реходе имущества в собственность плательщика ренты. По упомянутому же договору предметом, как видно, является право наследования, которое, независимо от оснований на­следования, связано с условием, относящимся к личности наследника, и по этой причине не должно быть предметом договорных отношений. При этом не имеет значения, ожи­даемое ли это наследство, то есть наследодатель еще жив, или это уже реальное право наследовать после открытия наследства.

Различия правового режима имущества, которое мо­жет быть предметом договора ренты, предопределяют осо­бенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, при возмездной пере­даче имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для наиболее четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание труд­норазрешимых ситуаций данное правило должно приме­няться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Кроме того, значение этого документа со­стоит также и в том, что с момента его подписания про­давец (получатель ренты) считается исполнившим свое обязательство по передаче имущества; момент подписания передаточного акта - момент перехода рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества на поку­пателя (плательщика ренты).

Кроме того, при отчуждении по договору ренты зда­ния, сооружения или другой недвижимости следует ру­ководствоваться принципом единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Согласно ст. 273, 552 ГК РФ при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходи­мую для ее использования. Эти нормы носят диспозитив­ный характер: договором ренты можно определить право на занимаемый ею земельный участок. Если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

Земельный кодекс РФ (п. 3 ст. 3) установил, что имуще­ственные отношения по владению, пользованию и распо­ряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодатель­ством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, во­дным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Передача права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости является императивной нормой за исключением следующих слу­чаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, соо­ружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота; 3) правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежи­лых помещений в многоквартирных домах и администра­тивных зданиях, не являющихся индивидуальными земле­пользователями и собственниками участков.

Отчуждение под выплату ренты ценных бумаг по­требует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное от­личие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты по­лученных от него в собственность денежных средств.

Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Интересный пример приводит К.Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что «частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход в виде процентов. Эти капиталы вно­сятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала».

Определенные трудности на практике вызывают слу­чаи заключения договоров ренты относительно ранее за­вещанного имущества. Гражданским кодексом РФ уста­новлено право завещать любое имущество, так завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем (п. 1 ст. 1120). 11 Поэтому передача лицом в собственность рентоплательщика имущества, от­носительно которого ранее было составлено завещание, является вполне законной. Поскольку в этой ситуации по­лучатель ренты теряет право собственности на упомянутое имущество, оно не включается в наследственную массу по­сле его смерти, что подтверждает ст. 1112 ГК РФ: «В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности».

Доказательством сказанного может служить при­мер из судебной практики. Преподаватель Кубанского государственного технического университета Татьяна К. заключила со своей соседкой Еленой Джимилюк договор купли-продажи квартиры. За это К. обязалась ухаживать за старушкой и за свой счет похоронить ее. Однако после смерти хозяйки квартиры ситуация осложнилась. Оказа­лось, что покойная Джимилюк ранее - до заключения до­говора купли-продажи с соседкой - составила завещание на ту же квартиру в пользу племянницы, проживавшей в г. Новороссийске.

Вникнув в детали сложившегося положения, наслед­ница подала в районный суд иск о признании недействи­тельным договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания в пользу К.

Трижды суд г. Краснодара при последующей под­держке краевого суда становился на сторону родственницы- наследницы. Племянница доказывала, что тетя при имеющемся завещании заключила новый договор купли- продажи с соседкой только по причине своего преклонно­го возраста и под воздействием К., которая ввела ее в за­блуждение, воспользовавшись беспомощным состоянием. Не соглашаясь с такими выводами, К. несколько раз обра­щалась с жалобой в Краснодарскую краевую прокурату­ру на неправомерные решения суда. Все соседи подтвер­дили, что Татьяна до последнего момента добросовестно ухаживала за старушкой. Прокуратура края потребовала приостановить прежние решения суда, признать их не­действительными, а гражданское дело направить на новое рассмотрение. Наконец, по второму протесту краевой про­куратуры состоялось заседание Президиума краевого суда, который и вынес решение в пользу К.

Тогда племянница заявила о невменяемости умершей родственницы. Дать посмертное заключение о психиче­ском состоянии умершей хозяйки квартиры было чрез­вычайно сложно, однако суд заслушал мнения свидете­лей - все соседи, лечащий врач, медсестра покойной ут­верждали, что та при жизни до последнего дня, следова­тельно, и в момент заключения договора, находилась в нор­мальном психическом состоянии. Это мнение поддержал и нотариус, заявив, что при наличии малейших сомнений в дееспособности Джимилюк договор не был бы удостове­рен. Таким образом, Джимилюк была признана вменяе­мой, а договор, составленный уже после завещания, имею­щим юридическую силу.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодар­ского краевого суда удовлетворила кассационную жалобу К., признав оспариваемый договор купли-продажи жилья законным. Окончательно точка в затянувшемся деле была поставлена, когда в БТИ г. Краснодара поступило письмо из краевой прокуратуры, в котором предписывалось офор­мить жилье покойной на К.

Договор ренты и его виды

В соответствии с п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

В отличие от других доходов рента – это доход, получаемый с капитала, имущества или земли, не требующий от получателей дохода занятия предпринимательской деятельностью.
Договор ренты является возмездным, реальный (консенсуальный, когда передача имущества осуществляется за плату), алеаторная (рисковая – каждая из сторон несет риск того, что может получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное).

По договору ренты получатель ренты передает имущество в собственность как при купле-продаже, а платежи при этом выплачиваются периодически, иногда в течение неопределенного периода времени (постоянная рента), что выгодно для плательщика. У получателя ренты сохраняются определенные права на предмет договора (обеспечение выплаты ренты), хотя права собственности переходит плательщику ренты. Обеспечение выплаты ренты состоит в следующем:

1. в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора ренты, получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на это имущество,
2. в отношении движимого имущества, в том числе денег, являющегося предметом договора ренты, существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 Гражданского кодекса РФ).

Стороны договора:
- получателями ренты могут быть в некоторых случаях только граждане (пожизненная рента и договоре пожизненного содержания с иждивением как разновидности пожизненной ренты), получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации.
- плательщиками ренты могут быть любые граждане и юридические
лица.
Существенными условиями договора ренты является предмет, размер и форма ренты. В том случае, если предметом договора ренты является движимое имущество, то существенным условием является способ обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Предметом договора может быть любое индивидуально-определенное имущество, по договору пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое. В качестве ренты могут быть не только деньги, но и работы, услуги, права на результаты интеллектуальной деятельности и т.д.

Форма договор ренты - нотариальная. В противном случае договор является ничтожным. Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, то договор требует государственной регистрации. Договор ренты подлежит регистрации как обременение недвижимого имущества.

Виды договор ренты
Особенности договора постоянной ренты:
1) договор постоянной ренты носит бессрочный характер. Прекращение договора возможно путем выкупа по инициативе плательщика или получателя ренты.
Отказ плательщика ренты от дальнейшей выплаты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 Гражданского кодекса РФ).
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
• в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 Гражданского кодекса РФ).

1. особый субъектный состав: получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации,
2. возможность передачи прав получателя ренты по наследству или в результате реорганизации, что может быть запрещено законом или договором,
3. существенным условием договора наряду с предметом является размер рентных платежей, которые могут выплачиваться не только в денежной, но и в других формах. Размер рентных платежей увеличивается пропорционально увеличению минимального размера оплаты труда (ст. 590 Гражданского кодекса РФ),
4. сроки выплаты ренты: если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договора пожизненной ренты:

1. Срочный характер действия договора, который ограничен периодом жизни получателя ренты.
2. Выплата ренты возможна только в денежной форме, размер которой не может быть менее одного минимального размера оплаты труда (ст. 597 Гражданского кодекса РФ).
3. Сроки выплаты ренты: если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 Гражданского кодекса РФ).
4. Риск случайной гибели имущества несет плательщик ренты, при этом случайная гибель имущества не освобождают плательщика от обязательств.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 Гражданского кодекса РФ).Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты.

1. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только недвижимое имущество,
2. Рентные платежи могут осуществляться в форме обеспечения потребностей получателя ранты в жилище, питании, одежде, уходе за ним,
3. Минимальный размер рентных платежей – два минимальных размера оплаты труда,
4. Плательщик может отчуждать имущество только с предварительного согласия получателя ренты,
5. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты..

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а платель­щик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в установленные договором сроки в виде определен­ной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанно­сти выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жиз­ни получателя ренты (пожизненная рента) . Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Договор ренты — реальный, возмездный и односторонне-обязывающий.

Стороны: покупатель ренты и плательщик ренты . В качестве таковых могут выступать граждане и юридические лица. При этом получателями ренты могут быть только граждане.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Виды ренты:

• постоянная рента (выплачивается бессрочно),
• пожизненная рента (выплачивается на период до смерти рентополучателя),
• рента на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Закон называет постоянную ренту (ст. 589 ГК), пожизненную ренту (596 ГК), пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие объединения, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по до­говору постоянной ренты могут передаваться лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления ве­щей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стои­мости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается про­порционально увеличению установленного законом МРОТ. По договору ренты одна сторона (получатель рен­ты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обя­зуется в обмен на полученное имущество периодиче­ски выплачивать получателю ренты в виде определен­ной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни граж­данина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в пра­ве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не пред­усмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обя­зательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту за­ключения договора, ничтожен. Пожизненная рента определяется в до­говоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Предметом данного договора может быть любое движимое и недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте. Пожизненная рента не передается по наследству, не передается путем уступки права требования.

Законом допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя рен­ты обязательство выплаты ренты прекращается.

Пожизненная рента выплачивается в денежной сумме в течение всей жизни. Размер пожизненной ренты относится к одному из существенных условий договора и соответственно должен быть обязательно в нем оговорен. Он не может быть меньше минимального размера оплаты труда, выплачиваемого по окончании каждого календарного месяца.

Одним из оснований прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сто­рон, в том числе путем предоставления отступного, посредством снижения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Закон отдельно регламентирует договор пожизненного содержания с иждивением. По его условиям получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязует­ся осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и раз­умности. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина перио­дических платежей в деньгах. Плательщик ренты имеет определенные права и обязанности, в частности он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но только с предвари­тельного согласия получателя ренты; обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержа­ния с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекраща­ется смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обяза­тельств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ. Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Плательщик дол­жен обеспечить надлежащее состояние предоставленного имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.